Điều kiện để hợp đồng góp vốn có hiệu lực?

hiện giờ, các quy định về hiệp đồng góp vốn được quy định chi tiết tại Luật Nhà ở 2005, Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở, Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 71. Theo đó, trong trường hợp chủ đầu tư dự án khu nhà ở có nhu cầu huy động vốn để thực hành, thì được ký kết hợp đồng góp vốn với các cá nhân chủ nghĩa, tổ chức. Bên dự góp vốn chỉ được phân chia lợi nhuận từ việc góp vốn nêu trên bằng tiền hoặc cổ phiếu, hoặc phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận. Cần phân biệt giữa hợp đồng góp vốn để phân chia sản phẩm là nhà ở với việc bán nhà hình thành trong tương lai theo phương thức ứng tiền trước. Đây là 2 phương thức huy động vốn khác nhau, theo đó sẽ có những điều kiện khác nhau để thực hiện. Trường hợp mua nhà hình thành trong ngày mai theo phương thức ứng tiền trước, người mua nhà phải ký kết hợp đồng mua bán nhà. Số tiền mua nhà ứng trước cho chủ đầu tư phải thực hiện nhiều lần, theo tiến độ dự án. Song song, số tiền ứng trước không được quá 70% giá trị nhà theo hiệp đồng. Nếu chủ đầu tư không thực hành đúng tiến độ ghi trong giao kèo, sẽ phải tính sổ cho người mua nhà số tiền lãi của phần tiền ứng trước ứng với thời kì chậm tiến độ. Ngược lại, người mua nhà tính sổ tiền chậm cũng phải chịu lãi suất tương ứng. Đối với trường hợp người mua nhà ký kết hiệp đồng góp vốn, lúc này họ tham dự vào dự án phát triển nhà ở với nhân cách là nhà đầu tư góp vốn. Với nhân cách là người góp vốn, họ chỉ được hưởng lợi nhuận khi việc kinh dinh có lợi nhuận. Ngược lại, khi việc kinh doanh thua lỗ, dự án không thực hành đúng tiến độ, thì người góp vốn không được hưởng lợi nhuận. Bên cạnh đó, luật pháp không giới hạn số vốn tối đa mà chủ đầu tư được phép huy động như đối với trường hợp mua nhà theo hình thức ứng tiền trước. Bởi vậy, nếu người góp vốn góp nhiều, sẽ được hưởng lợi nhuận nhiều tương ứng với phần vốn của mình và Ngược lại. Luật pháp quy định các điều kiện để hiệp đồng góp vốn được ký kết giữa các bên có hiệu lực như sau: Chủ đầu tư chỉ được ký kết giao kèo góp vốn sau khi dự án phát triển nhà ở 1/500 được ưng chuẩn; đã khởi công xây dựng công trình nhà ở; đã thông tin bằng văn bản cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết trước ít ra 15 ngày tính đến ngày ký giao kèo huy động vốn. Như vậy, khi ký hợp đồng với chủ đầu tư, người góp vốn phải coi xét dự án đầu tư này có đủ các điều kiện nêu trên hay không. Nếu dự án đầu tư theo giao kèo góp vốn, phân chia sản phẩm là nhà ở quy định không đáp ứng được tuốt luốt các điều kiện trên, thì hiệp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và không được pháp luật công nhận; bên vi phạm bị xử lý theo quy định hiện hành của pháp luật. Lúc này, người góp vốn sẽ phải chịu nhiều bất lợi, nhà không được bàn giao mà số vốn đã góp cũng khó thu hồi. Hiệp đồng góp vốn phải tả rõ các nội dung: các bên dự, hình thức huy động vốn, số lượng vốn cần huy động, các kỳ huy động vốn, phương thức phân chia lợi nhuận bằng sản phẩm nhà ở. Giao kèo phải nêu rõ loại nhà ở, vị trí, diện tích nhà ở được phân chia; kì hạn hoàn trả vốn hoặc bàn giao nhà ở; quyền và trách nhiệm của hai bên; giải quyết tranh chấp và các thỏa thuận khác. Ngoại giả, người góp vốn phải lưu ý trong khuôn khổ địa bàn của một tỉnh, thị thành trực thuộc trung ương, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được tham dự góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở một lần với số lượng một nhà ở (nhà vi la, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư); các trường hợp góp vốn còn lại thì hộ gia đình, cá nhân chủ nghĩa chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu. Căn cứ vào các nội dung nêu trên, bên tham gia góp vốn vào dự án đầu tư cần phải xem xét cũng như nắm rõ các điều kiện và nội dung đẵn của hiệp đồng để tránh cho hợp đồng bị vô hiệu, cũng như để hạn chế rủi ro khi xảy ra tranh chấp. Trạng sư PHAN VŨ TUẤN (Văn phòng Luật sư Phans)